КАВКАЗСКИЕ МИНЕРАЛЬНЫЕ ВОДЫ: НОВАЯ ТОЧКА РОСТА
В Москве прошла дискуссия о будущем Кавказских Минеральных Вод, посвященная перспективам развития одного из самых динамичных туристических регионов России
Обсудить, как комплексное развитие территорий, транспортная доступность и качественное управление активами превращают КМВ в один из самых перспективных центров внутреннего туризма и инвестиций, собрались представители власти, девелоперы, архитекторы и аналитики рынка.
«Кисловодск – уникальное место»: почему регион оказался в фокусе внимания
Инвестиционный контекст дискуссии задали несколько крупных событий последнего времени. Незадолго до встречи в Минеральных Водах завершился Кавказский инвестиционный форум-2026, по итогам которого было заключено более 70 соглашений на сумму около 400 миллиардов рублей. Для агломерации КМВ разработан и утвержден мастер-план, 10-летняя стратегия, подготовленная ДОМ.РФ и Институтом Генплана Москвы. В регионе создается Особая экономическая зона туристско-рекреационного типа: по предварительным подсчетам, объем инвестиций резидентов ОЭЗ за первые три года составит около 39 миллиардов рублей, а к 2035 году возрастет до 120,2 миллиарда.
Открывая дискуссию, эксперты зафиксировали структурные изменения, которые сегодня переживают курорты КМВ на фоне этих инвестиционных проектов. Аудитория санаториев стремительно молодеет: если раньше сюда ехали люди 50–70 лет, то теперь все чаще — 30–35-летние, ищущие не просто отдыха, а перезагрузки и восстановления. Одновременно стирается сезонность: в отличие от чисто пляжных направлений, санаторно-курортный комплекс КМВ способен работать круглый год, что критически важно для инвестора.
Христофор Константиниди, директор Международного аналитического центра устойчивого развития туризма РУДН, эксперт РАН, д.э.н, объяснил, почему именно Кисловодск стал локомотивом роста всего региона. При этом Константин обратил внимание: средняя продолжительность пребывания в санаториях по России сократилась с 12–14 дней до 7–8 дней, и средний чек снижается.
Руководитель проектного отдела «ДОМ.РФ» Ксения Голубева предложила взглянуть на регион системно — через призму ограничений и потенциала. В регионе есть существенные точки развития, такие как комплексное развитие агломерации, рост здорового туризма и новые стандарты сервиса. И конечно же, ландшафтно-визуальные характеристики, которыми нужно пользоваться при создании мастер-планов.
«Транзитный турист или потребитель?»: транспортный каркас и пешеходные зоны
Одним из самых острых вопросов дискуссии стала транспортная доступность и организация городской среды. Архитектор городской среды Ольга Забловская («Архитектура движения») представила анализ шести уровней транспортного каркаса КМВ, отметив, что важно развивать архитектуру транспортного каркаса. Она обратила внимание на парадокс: при новом современном аэропорте турист, оказавшись на месте, испытывает «транспортный стресс»: отсутствие навигации, непонятные маршруты до городов агломерации, хаотичную парковку. В качестве позитивного примера реализации концепции пешеходного туризма в России, она привела город Тулу, где после благоустройства набережной и трансформации улицы Металлистов в пешеходную, турпоток начал расти системно, а администрация города, впечатленная результатом, увеличила инвестиции в развитие общественных пространств.
Сформированный спрос и дефицит предложения: о рынке курортной недвижимости КМВ
Основатель и генеральный директор DSS Consulting Services и форума Внутри.РФ, эксперт комиссии Государственного Совета РФ «Инфраструктура для жизни» Дарья Канева представила детальный анализ рынка курортов КМВ. По ее словам, в Ставропольском крае турпоток составляет около 9 миллионов человек в год (для сравнения в Сочи – 11 миллионов). Канева предостерегла регион от ошибки южных курортов — неадекватной тарифной политики, когда отельеры закладывают в три-четыре летних месяца все годовые расходы, взвинчивая цены, а в итоге получают не рост выручки, а снижение загрузки и уход туриста в другие регионы. При этом Канева подчеркнула, что при корректной модели управления и реалистичной тарифной политике Кисловодск обладает хорошим потенциалом.
Заместитель председателя Комитета Государственной Думы по туризму и развитию туристической инфраструктуры Наталья Костенко добавила, что важным ресурсом развития являются гостевые дома и частный сектор, которые часто остаются в «серой зоне».
Регион переживает рекордный рост турпотока (Кисловодск за пять лет — с 800 тыс. до 2,5 млн человек), но старая инфраструктура и разрозненность городов агломерации не справляются с новой реальностью. Ключевой проблемой рынка курортной недвижимости, по единодушному мнению участников, стали обещания фантастической доходности, которые не обеспечиваются реальной экономикой объекта.
Коммерческий директор резиденции «Реликт» Евгений Клец представил детальные расчеты, демонстрирующие новый подход к инвестиционной составляющей проекта. По мнению Евгения Клеца, именно переход от продажи обещаний к созданию профессионально управляемых инвестиционных продуктов становится сегодня ключевым трендом курортной недвижимости.
«Объект должен жить»: архитектурное наследие как драйвер удержания туриста
Генеральный директор архитектурного бюро BOHAN studio Дарья Туркина обратила внимание на нераскрытый потенциал объектов культурного наследия КМВ. Она привела несколько примеров: Пушкинская галерея в Железноводске, которая отреставрирована достойно, но страдает из-за транспортной недоступности города; дворец эмира Бухарского, который должен был открыться еще в 2016 году, но до сих пор не доведен; Академическая галерея в Пятигорске, откуда открывается прекрасный вид на город, но эта точка абсолютно не эксплуатируется. Яркий пример удачной работы реставраторов Главные Нарзанные ванны в Кисловодске, но даже в этом примере существуют свои точки роста.
Стратегическая роль КМВ: ядро развития всего Северного Кавказа
Подводя итоги дискуссии, Христофор Константиниди подчеркнул, что Кавказские Минеральные Воды выполняют особую роль для всего макрорегиона. Именно отсюда туристы отправляются на экскурсии в Дагестан, Чечню, Карачаево-Черкесию и Ингушетию. Таким образом, участники встречи наметили контуры новой повестки для развития Кавказских Минеральных Вод: региону нужна не просто туристическая стратегия, а комплексный подход, объединяющий транспортную доступность, пешеходную среду, сохранение наследия, легализацию частного сектора и, главное, переход от «нарисованной» доходности к прозрачной экономике профессионально управляемых активов.
