«СТРОИТЬ. ЦИВИЛИЗОВАННЫЙ РЫНОК ИЖС»

ТОП-5 ОШИБОК ПРИ ПРИЕМЕ КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

Вы так долго ждали, и вот оно – вожделенное уведомление о готовности квартиры и приглашение прийти на осмотр! Но не давайте эмоциям взять верх – ваша партия еще не окончена. Желание поскорее получить ключи может слишком дорого стоить. Лучше с первого раза не подписать акт приема-передачи, чем потом долгие месяцы исправлять недоделки застройщика. Для читателей журнала DOM&PODIUM эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, какие ошибки чаще всего совершают покупатели при приеме квартиры в новостройке

По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть – устранить за свой счет. Но многие дольщики готовы принять жилье в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики об этом хорошо знают и надеются, что большинство резидентов пойдут на компромиссы и на многое закроют глаза. Но вы вовсе не обязаны поощрять чужую халатность.


приемка квартиры

О многих недостатках люди узнают только после переезда: текущие трубы, неправильно разведенная электрика, холодные стены, неплотно закрывающиеся окна, проблемы с вентиляцией… Но поскольку акт приема-передачи подписан, это, как правило, становится уже головной болью собственника, а не застройщика. 


приемка квартиры

Поэтому лучше решать все проблемы на берегу. Не нервничайте, если вас будут торопить при осмотре. Это ваше право – проверять столько, сколько надо, хоть целый день. Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный, – фиксируйте все. И не стесняйтесь озвучивать проблемы, иначе никто ничего не исправит.


Ошибка №1. Игнорировать сроки и даты


Есть сроки передачи квартир, в которые нужно укладываться по закону. Если вы подпишете акт без точной даты, застройщик получит возможность поставить там любую, а не реальный день передачи готовой квартиры. В результате жилье вы можете получить на полгода позже установленного в договоре срока, но по документам задержка составит только три месяца. Соответственно, и неустойку застройщик будет платить вам лишь за этот период. Помните: если в акте приема-передачи нет даты, официально квартира вам еще не принадлежит.


приемка квартиры

После получения уведомления о необходимости принять квартиру вы должны сделать это в течение двух месяцев, иначе застройщик подпишет акт в одностороннем порядке, и вы не сможете заявить о недостатках. Некоторые недобросовестные застройщики, которые хотят себя обезопасить от исправления последних, говорят, что на приемку большая очередь, и записывают вас через 2,5 месяца. В такой ситуации нужно сразу направить претензию, указав, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения. Это будет доказательством того, что вы не уклонялись от приемки.

Закон не регламентирует сроки, в которые застройщик обязан устранить дефекты. Иногда они прописываются в договоре купли-продажи, но не всегда. Лучше ссылаться на закон о защите прав потребителей, в котором на исправление недочетов отводится не более 45 дней. Сроки на устранение дефектов нужно обговорить и письменно зафиксировать при подаче претензии. При этом на новостройки действует гарантия: 3 года – на инженерные коммуникации и 5 лет – на монтажные работы.


Ошибка №2. Идти на поводу у застройщика


Застройщик всеми возможными способами будет склонять вас к тому, что акт приема-передачи квартиры необходимо обязательно подписать, иначе все затянется не неопределенный срок, и вы не сможете приступить к ремонту. Между тем подписывать акт или нет – это ваше и только ваше решение.


приемка квартиры

Если вы обнаружили недостатки, есть два варианта. Первый – повременить с подписанием акта. Требуйте устранения дефектов и повторного проведения приемки. Этот вариант гарантирует, что дефекты будут исправлены, причем застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Но ключи вам пока не дадут.

Второй вариант – подписать акт с условием устранения дефектов, при этом обязательно указать сроки, когда все должны исправить. Ключи в этом случае вы получите, но в дальнейшем, возможно, придется детально проконтролировать качественное и быстрое устранение недостатков.

Внимательно читайте акт приема-передачи. Например, застройщик может включить в него фразу, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства (такое практикуется, например, если есть просрочка). Если планируете получить неустойку, требуйте удалить из акта это предложение и только потом подписывайте.


Ошибка №3. Не подписывать акт из-за несущественных дефектов


Условно недостатки в квартире можно разделить на два типа – существенные и несущественные. К первым относят следующее: несоответствие заявленному типу отделки (к примеру, у вас в договоре прописано, что будет выполнена чистовая отделка, а на приемке оказывается, что сделана только предчистовая или ее вовсе нет); несоответствие квартирному плану (имеется лишняя стена, либо наоборот – какой-либо перегородки не хватает); плохое качество коммуникаций (электричество, водоснабжение, газ, вентиляция – все эти системы должны исправно работать); плачевное состояние конструкций (отклонения стен, неровности стяжки, выбоины, сколы, разбитые окна, сломанные двери).  


приемка квартиры

Что касается несущественных дефектов, то это прежде всего плохо отрегулированные окна, не до конца окрашенные стены и т.д. – то, что достаточно легко исправить. Если проблема только в этом, а серьезных дефектов вы не обнаружили, лучше взять ключи и приступить к ремонту, въехать или сдать жилье в аренду. Простой недвижимости обойдется вам дороже, нежели исправление совсем легких недочетов.

Кроме того, подписав акт приемки, вы сможете приложить к нему дефектную ведомость, чтобы не устранять недостатки своими силами. По закону на это отводится месяц, то есть процесс не будет бесконечным. Необязательно отпрашиваться с работы в ожидании мастеров – они все сделают даже в ваше отсутствие: просто оставляете один из ключей представителю застройщика, и по окончании работ вам его вернут.


Ошибка №4. Не обращаться к экспертам или не брать с собой спецприборы


Конечно, лучше взять с собой на приемку специалиста, знающего все нюансы. Но при желании можно сэкономить и справиться самостоятельно, посвятив пару вечеров инструкциям в интернете.


приемка квартиры

Итак, кроме доступных подручных средств в виде зажигалки, лампочки, фонарика и рулетки для грамотной оценки квартиры понадобятся лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов; тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание; дозиметр для оценки уровня радиации и индикатор электромагнитных излучений. Особо мнительным не помешает также газоанализатор (в СМИ нередко появляются новости о превышении в десятки раз уровня аммиака в новостройках). Не нужно ничего покупать, все можно взять в аренду, и это обойдется дешевле услуг профессионала.


приемка квартиры

Прежде чем идти на приемку, будет нелишним почитать, что пишут ваши будущие соседи, которые уже получили ключи от квартиры в данной новостройке, например, в чатах в Telegram: люди, имея негативный опыт, обычно охотно им делятся. Какие были выявлены недостатки, насколько они существенны, как реагировал застройщик на претензии? Не бойтесь сами задавать вопросы, включайтесь в беседу. Если исходя из опыта соседей окажется, что строительных дефектов много или они достаточно «дорогие», а застройщик не спешит их устранять, то рекомендуем сразу на приемку пригласить эксперта для составления заключения, чтобы требовать исправления дефектов или денежной компенсации.


Ошибка №5. Не учитывать площади за пределами квартиры


По закону застройщик не обязан показывать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей, поэтому вы вправе требовать, чтобы он также сдавался в готовом виде, без дефектов. Начинайте осмотр именно с мест общего пользования. Ведь если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, то велика вероятность, что недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, оцените качество штукатурки и краски. Дом должен сдаваться с хотя бы одним работающим лифтом. В общем холле должны быть установлены почтовые ящики, а стены – покрашены или оштукатурены.


приемка квартиры

«Как показывает практика, в квартирах с отделкой стоимость устранения выявляемых недостатков значительно больше, чем в лотах без отделки, поэтому в этих случаях целесообразно не обходиться своими силами, а заказывать заключение специалиста и требовать денежной компенсации от застройщика, – предлагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Учитывайте, что акт, составляемый приемщиком, и заключение строительно-технического специалиста – это принципиально разные вещи. Первое – это документ для вашего личного пользования, в нем будут перечислены только выявленные недостатки, которые вы можете указать в акте осмотра, и претензии застройщику с требованием об их устранении. Заключение специалиста должно содержать подробное описание дефектов (включая ссылку на строительные нормы, которые нарушены), документы, подтверждающие компетенцию эксперта (диплом об образовании, свидетельство о членстве в СРО), а также, если вы планируете предъявлять денежные требования, смету с расчетом стоимости устранения недоделок».