АЛЬТЕРНАТИВА СТЕКЛУ И БЕТОНУ
В Москве специалисты West Wind Group представили свежую аналитику рынка небольших зданий под редевелопмент в разных районах Москвы и подсчитали, как инвесторам сохранить до 60 млн рублей
Значительную часть презентации посвятили обзору рынка небольших коммерческих зданий под редевелопмент в ЦАО и за его пределами.
Портрет рынка: ценность редевелопмента растет в 2026 году
Как уточнила коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина, в центральном округе Москвы сегодня преобладают компактные объекты площадью 500-3000 м² с высотой потолков 2,5-4,5 м. После модернизации они, как правило, используются под камерные бизнес‑центры, офисы «для себя», арендный бизнес, гостиницы и стрит-ритейл. Среди покупателей лотов в зданиях после редевелопмента преобладают финансовые организации, госструктуры и компании на госконтрактах, юридические и консалтинговые фирмы, клиники премиум-сегмента и другие B2B-компании.
За пределами ЦАО, по данным West Wind Group, чаще всего встречаются более крупные объекты — площадью свыше 5 000 м². Среди них — бывшие АТС, НИИ, промышленные здания. До реновации они используются под офисы низкого класса, производственные площадки для легкой промышленности, склады. Офисы в обновленных зданиях покупают госструктуры второго уровня, компании из стран Азии, IT-компании, представители креативных индустрий.
«Если сравнивать с новым строительством, редевелопмент небольших зданий позволяет быстрее вывести продукт на рынок и сразу предложить его с готовой отделкой. А новые бизнес‑центры передаются пользователям в состоянии shell&core, что требует дополнительных вложений и времени на запуск бизнеса. При этом исторический фонд в центральных районах ограничен, а программы КРТ и МПТ постепенно смещают развитие офисного рынка в новые кластеры. Все это еще больше повышает ценность зданий под редевелопмент, расположенных в центре», — прокомментировала Елизавета Ильюхина.
Цифры для инвесторов: экономика меняется
В компании сделали сравнительные расчеты: проанализировали окупаемость инвестиций в объектах редевелопмента (на примере БЦ «Нега») в ЦАО и в новых бизнес-центрах за его пределами. При сопоставимой площади (около 283 м²) и уровне доходов (16,5-17,4 млн рублей NOI в год) покупка офиса в историческом здании требует меньших вложений: порядка 183,7 млн рублей против 201,1 млн.
Доходность лотов в сравниваемых объектах близка: около 9% для зданий после редевелопмента против 8,66% для новых бизнес‑центров, при этом срок окупаемости в первом случае короче. Но главное — наличие готовой отделки резко меняет экономику для инвесторов при сопоставимых характеристиках объектов и доходности. В новом БЦ требуются дополнительные затраты на ремонт — порядка 28,3 млн рублей для условного офиса в 283 м². При этом доход от аренды начинает поступать значительно позже: срок строительства заметно превышает сроки редевелопмента, а из‑за отсутствия отделки лоты не готовы к приему арендаторов.
По расчетам West Wind Group, для указанного офиса площадью 283 м2совокупная упущенная выгода, связанная с отсутствием арендного потока в течение 4 лет до ввода в эксплуатацию строящегося БЦ, в этом сценарии составляет около 59,4 млн рублей.
Новый проект в центре столицы
Отдельный блок на мероприятии посвятили новому проекту компании West Wind Group в центре столицы: это здание общей площадью около 6 700 м² в Большом Кисельном переулке. Генеральный директор West Wind Group Константин Мартынычев сообщил, что в ходе редевелопмента планируется сохранить историческую идентичность и архитектурные детали фасада. В объекте предусмотрены офисные площади, ритейл и помещения общепита. Вывод проекта на рынок запланирован на первый квартал 2027 года.
«Почти по каждому объекту, который мы рассматриваем для редевелопмента в центре, проектировщики предлагают вариант сноса и нового строительства — как более простой и выгодный сценарий. Но для нас принципиально сохранить характер здания и, как следствие, облик города. Поэтому мы выбираем бережное отношение к историческим элементам и интегрируем бизнес-центры в сложившуюся застройку. Такой же подход применим и в новом проекте на Лубянке», — подчеркнул Константин Мартынычев.
Для гостей состоялось театрализованное представление и экскурсия по бизнес‑центру «Нега» — бывшему особняку семьи Кувшиновых, в котором завершается капитальный ремонт.
“Четырехэтажное здание 1899 года постройки в Хохловском переулке после редевелопмента будет соответствовать классу B+. Общая площадь — 3 127 м², с офисами смешанной планировки (open space и кабинеты) с готовым ремонтом площадью от 191 до 313 м². Фасад будет выполнен в неоклассическом стиле, а интерьеры оформлены в неорусском стиле — с ручной росписью, мозаикой из опалового цветного стекла, отсылками к изразцам старинных печей. Объект прошел сертификацию по системе «Клевер» с уровнем «Золото», – рассказала Марина Гостева, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
